פסק-דין בתיק ת"א 4549-06

עסקינן בתביעה לצו עשה ולסעד כספי על רקע סכסוך שכנים.

בכתב התביעה שלהם עותרים התובעים לבית המשפט לחייב את הנתבעים להקצות להם שטח קרקע לשימושם הבלעדי, מתוך שטח הרכוש המשותף, וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים.

נתוני רקע :

1.         התובעים והנתבעים הם שכנים בבית משותף הממוקם ברח' כפר העברי 1 בעכו אשר כולל 4 דירות: דירת התובעים; דירת הנתבעים 1-2; דירת הנתבעים 3-4; ודירת הנתבעת 5.

דירות אלה בנויות על קרקע בשטח של 811 מ"ר הידועה כחלקה 74 גוש 18104 (להלן - " החלקה"), הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם רשות הפיתוח ומוחכרת לצדדים הנ"ל.

2.         בהתאם לנסח הרישום והתקנון המוסכם של הבית המשותף, לכל אחת מהדירות צמוד רבע מהרכוש המשותף.  אלא שבין בעלי הדירות הנוכחיים או אלה שקדמו להם לא נחתם הסכם לחלוקת השימוש ברכוש המשותף. יחד עם זאת וכפי שאפרט בהמשך, המצב הקיים בשטח מלמד, כי הנתבעים ביצעו חלוקה של הקרקע שסובבת את הבניין, וחילקו אותה ביניהם באופן שבו לתובעים לא נותר כל שטח פנוי.

על יסוד כך, עתרו התובעים לבית המשפט לחייב את הנתבעים להקצות להם רבע מהקרקע הנ"ל, ולחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים עבור השימוש שנעשה במרוצת השנים בחלק המגיע להם.

3.         לשם ההבהרה אבקש להקדים ולציין, כי הקרקע שסובבת את הבניין תכונה להלן במסגרת פסק הדין "הרכוש המשותף" - כפי שכונתה כך בידי הצדדים.

4.         התביעה המקורית הוגשה אך כנגד הנתבעים 1-2 (בני הזוג בוסקילה), ורק מאוחר יותר תוקנה על ידי צירוף יתר בעלי הדירות כנתבעים נוספים.

בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים 1-2 להקים מבנה של חנייה מקורה ברכוש המשותף, כדי למנוע מצב מוגמר בשטח אשר ימנע מהתובעים בבוא היום לקבל חלק מהרכוש המשותף לשימושם הייחודי, וזאת בשים לב לעובדה, כי השטח המיועד להקמת החנייה של הנתבעים הנ"ל נמצא  בצמוד לשביל הכניסה המוביל לבית התובעים.

5.         בית המשפט ערך ביקור במקום לפני תיקון כתב התביעה, בנוכחות התובעים והנתבעים 1-2. כבר אז ניתן היה להבחין בכך שכל משפחה מבין יחידי הנתבעים ניכסה לעצמה שטח מתוך הרכוש המשותף, על ידי גידורו באופן המאפשר שימוש בלעדי וייחודי בו.

            בעקבות אותו ביקור המליץ בית המשפט בהחלטתו מיום 11/01/07 לתקן את כתב התביעה על ידי צירוף יתר הנתבעים, לנוכח ההתרשמות בשטח כי חלק מהנתבעים מחזיקים בשטח העולה על החלק המגיע להם.

6.         על אף שאין חולק כי לכל דירה יש להצמיד רבע מהרכוש המשותף, הרי שבפועל הרכוש המשותף מחולק שלא בהתאם לאמור לעיל. לא זו בלבד שהרכוש המשותף מחולק בין שלוש דירות בלבד, אלא שלדירת הנתבעים 3-4 מוצמד בפועל שטח גדול יותר מרבע הרכוש המשותף. לעומת זאת, לדירת התובעים לא מוצמד רכוש משותף כלשהו.

הצעת החלוקה של המומחה מטעם בית המשפט ועמדת הצדדים לגביה:

7.         לאחר הגשת כתב התביעה המתוקן ובעקבות הביקור בשטח, מינה בית המשפט מומחה מוסכם, אינג' בן דוד דניאל, אשר נעזר לצורך הכנת חוות הדעת במודד מטעמו.

בהתאם לתשריט שהוגש על ידי המומחה ניתן להתרשם ממיקום הדירות והחזקה בפועל שעושים כל אחד מהצדדים ברכוש המשותף. מיקום הדירות כפי שסומנו בתשריט, הוא כדלקמן: הדירה של הנתבעים 1-2 (להלן: " דירה 1"), ממוקמת בקומת הקרקע של הבניין בחלק המזרחי של החלקה. גם דירתם של הנתבעים 3-4 (להלן: " דירה 2"), ממוקמת בקומת הקרקע בצמוד לדירת הנתבעים 1-2 מצד מערב. דירת התובעים (להלן: " דירה 3") נמצאת בקומה הראשונה מעל לדירת הנתבעים 1-2, קרי בצד המזרחי של החלקה, ואילו דירת הנתבעת 5 (להלן: " דירה 4"), שגם היא נמצאת בקומה הראשונה, צמודה לדירת התובעים מצד מערב (מעל לדירת הנתבעים 3-4).

8.         לפי המצב הקיים בשטח, הכניסה לדירה 1 (דירת הנתבעים 1-2) היא מצד מזרח. גם הכניסה לדירה 3 (של התובעים) ולדירה 4 (של הנתבעת 5) היא מצד מזרח, באמצעות שביל כניסה הממוקם בקצה הצפוני של הצד המזרחי של החלקה וממשיך פנימה אל תוך החלקה לכיוון חדר המדרגות המוביל לשתי הדירות הנ"ל.  לעומת זאת, הכניסה לדירה 2 (דירת הנתבעים 3-4) היא בנפרד ונמצאת בצדה דרומי של החלקה.

לצורך ההמחשה נצבעו השטחים של הרכוש המשותף, כפי שהם מחולקים כיום בשטח, באופן הבא:

לדירה 1 -  המגרש הצבוע בכתום;